テナントの家賃は売上の何％まで？固定費から考える店舗選び

—— 「払える家賃」ではなく「利益が残る家賃」で考える

店舗を探していると、

「この立地なら多少家賃が高くても大丈夫」
「売上が上がれば払えるだろう」

と考えてしまいがちです。

しかし、テナントの家賃は一度契約すると、売上が悪い月でも毎月発生します。

店舗経営で重要なのは、借りられる家賃ではなく、利益を残せる家賃かどうかです。

「家賃は売上の10％」は絶対ではない

店舗経営では、家賃を売上の10％前後に抑えるという考え方を耳にすることがあります。

例えば月商300万円なら、家賃30万円という計算です。

ただし、これはあくまで一つの考え方です。

• 飲食店
• 美容室
• 物販店
• サロン
• スクール
• 事務所型店舗

では、原価率も人件費もまったく違います。

そのため、「○％なら安全」と一律には判断できません。

家賃だけを見てはいけない

テナントを借りる場合、毎月かかるのは賃料だけではありません。

例えば、

• 共益費・管理費
• 駐車場代
• 看板使用料
• 水道光熱費
• インターネット
• ゴミ処理費
• セキュリティ費用

などがあります。

家賃20万円でも、その他の費用を合わせると毎月25万円以上になることもあります。

物件を比較する時は、**「月額で合計いくら固定費がかかるのか」**まで確認してください。

売上が低い月でも払えるか？

テナント選びでは、好調な月の売上だけで計算しないことが重要です。

例えば、

「月商300万円を目標にするから家賃30万円」

ではなく、

「月商200万円しかなかった月でも、この家賃を払い続けられるか？」

まで考えます。

開業直後から計画通りの売上になるとは限りません。

売上が安定するまでの期間を考えると、固定費はできるだけ余裕を持たせた方が安全です。

家賃が高くても良い物件はある

もちろん、家賃が高い物件が悪いわけではありません。

例えば、

• 人通りが多い
• 駅前で認知されやすい
• 駐車場が充実している
• 居抜きで工事費を抑えられる
• 集客力のある施設内
• 希望する客層が多い

など、家賃以上のメリットがある物件もあります。

重要なのは、
「高い・安い」ではなく、その家賃を払うだけの理由があるかです。

安い物件にも注意する

逆に、家賃が安いという理由だけで決めるのも危険です。

安くても、

• 人通りが少ない
• 店舗が見えない
• 駐車場がない
• 看板が出しにくい
• 内装工事費が高額
• 集客に広告費がかかる

のであれば、結果的にコストが増える可能性があります。

家賃を5万円抑えて、広告費が毎月10万円増えたのでは意味がありません。

開業時は「初期費用」も別で考える

毎月の固定費とは別に、

• 敷金・保証金
• 礼金
• 仲介手数料
• 保証会社費用
• 内装工事
• 厨房・設備
• 看板
• 家具・備品

などの開業費用も必要です。

特に注意したいのは、物件取得にお金を使いすぎて、開業後の運転資金がなくなることです。

店を借りることがゴールではありません。
開業してから経営を続ける資金を残しておく必要があります。

テナント内見前に予算を決める

物件を見てから予算を考えると、気に入った物件に引っ張られます。

そのため、探し始める前に、

• 家賃上限
• 月額固定費
• 初期費用
• 内装予算
• 運転資金

を大まかに決めておくことをおすすめします。

そのうえで物件を見ると、冷静に比較できます。

まとめ

テナントの家賃は、単純に「売上の○％」だけで決めるものではありません。

見るべきなのは、

家賃＋その他の固定費
＋人件費
＋原価
＋広告費などを払っても利益が残るか

ということです。

そして、売上が予定より低かった場合でも耐えられるかを考える。

店舗選びでは、
「払える家賃」ではなく「経営を続けられる家賃」
を基準にしてください。

家賃は毎月必ず発生するからこそ、開業前に慎重に考えておきたい数字です。