大阪の貸店舗・店舗物件専門情報

店舗やテナントを借りる際、物件の立地や家賃、広さ、内装などを重視する方は多いと思います。

希望に合った物件が見つかると、早く契約して開業準備を進めたいと考えるのも自然なことです。

しかし、ここで注意したいのが、賃貸借契約書の内容を十分に確認しないまま契約してしまうことです。

「不動産会社から説明を受けたから大丈夫」
「一般的な契約内容だろう」
「細かい部分は後から確認すればいい」

このように考えて契約書を軽く見てしまうと、入居後や退去時に思わぬトラブルにつながる可能性があります。

特に店舗・テナントの契約は、居住用の賃貸借契約とは異なり、内装工事や設備、営業内容、原状回復など、事業に直接関係する条件が数多くあります。

今回は、店舗・テナント契約で契約書を軽く見てはいけない理由と、契約前に確認しておきたい重要なポイントを解説します。

1．退去時に想定外の費用が発生する可能性がある

契約書を確認するうえで、特に注意したいのが退去時の原状回復条件です。

店舗物件では、契約内容によって、退去時に内装や設備を撤去し、指定された状態まで戻す必要があります。

例えば、次のような費用が発生する可能性があります。

• 床・壁・天井の撤去や修繕費用

• 厨房設備や造作物の撤去費用

• 看板や外部サインの撤去費用

• 空調設備や配管などの撤去費用

• 廃材の運搬・処分費用

特に、入居時に大規模な内装工事を行った店舗は、退去時の費用が大きくなることがあります。

また、契約内容によっては、借主が設置した設備だけでなく、指定された範囲の内装についても撤去や修繕が必要になる場合があります。

入居時には気にならなくても、退去時になって初めて負担の大きさに気づくケースもあります。

契約前には、どこまで原状回復する必要があるのか、残置できる設備はあるのか、撤去費用は誰が負担するのかを確認しておきましょう。

2．解約予告期間を知らず、余計な家賃が発生する

店舗・テナント契約では、解約する際に、一定期間前までに貸主へ通知することが定められている場合があります。

これを解約予告期間といいます。

例えば、解約予告期間が6か月と定められている契約の場合、退去を決めてすぐに解約できるとは限りません。

実際の解約日まで、一定期間の賃料負担が発生する可能性があります。

仮に月額家賃30万円の店舗で、解約予告期間が6か月の場合、単純計算で180万円分の家賃に相当します。

もちろん、実際の負担は契約内容や解約通知の時期などによって異なります。

また、契約によっては、予告期間に代えて所定の賃料相当額を支払うことで解約できる特約が設けられている場合もあります。

確認しておきたいのは次の点です。

• 解約予告期間は何か月前か

• 解約通知は書面・電子メールなど、どの方法で行うのか

• 解約通知の到達日と解約日の関係

• 予告期間分の賃料負担はどうなるのか

• 中途解約に関する違約金や特約があるか

事業の移転や撤退を検討する際に、解約条件を把握していないと、想定外の支出につながる可能性があります。

3．保証金・敷金が全額戻るとは限らない

店舗・テナントの契約では、居住用物件よりも高額な保証金や敷金が設定されることがあります。

ここで注意したいのが、預けた金額が必ず全額返還されるとは限らないことです。

契約内容によっては、保証金の一部を償却する特約が設けられている場合があります。

例えば、保証金300万円、償却30％という条件であれば、単純計算で90万円が償却対象となります。

さらに、原状回復費用や未払い賃料などがあれば、返還額に影響する可能性があります。

契約前には、次の項目を確認しましょう。

• 保証金・敷金の金額

• 償却の有無と割合

• 償却されるタイミング

• 返還時期

• 原状回復費用などとの精算方法

特に、保証金の金額だけを見て判断するのではなく、最終的にいくら返還される可能性があるのかまで確認することが大切です。

4．希望する業種で営業できない可能性がある

物件が気に入って契約したとしても、希望する業種で自由に営業できるとは限りません。

賃貸借契約書には、物件の使用目的や禁止事項が定められていることがあります。

例えば、次のようなケースです。

• 飲食店としての使用が認められていない

• 酒類の提供に条件がある

• 深夜営業が制限されている

• 臭いや煙が発生する営業が禁止されている

• 大きな音や振動を伴う営業が制限されている

• 業種の変更に貸主の承諾が必要となる

また、契約上は使用できる場合でも、用途地域や建物の用途、消防関係、保健所などの許認可上の条件によって、希望する営業ができない可能性もあります。

例えば、飲食店を開業する予定で物件を借りたものの、必要な設備や許認可の条件を満たせず、追加工事が必要になるケースも考えられます。

契約前には、希望する業種や具体的な営業内容を貸主・管理会社に伝え、契約上の使用条件を確認しましょう。

なお、賃貸借契約で営業が認められることと、行政上の許認可が取得できることは別です。必要に応じて関係機関にも確認する必要があります。

5．設備の故障時に、借主負担になることがある

店舗を営業するうえで、エアコン、給湯設備、電気設備、給排水設備などは欠かせません。

しかし、設備が故障した場合、必ず貸主が修理してくれるとは限りません。

設備の所有者や契約上の負担区分によって、修理・交換費用の負担者が異なる場合があります。

例えば、次のような違いがあります。

• 貸主が設置した設備で、貸主負担となるもの

• 借主が設置した設備で、借主負担となるもの

• 残置物として引き渡され、修理・交換が借主負担となるもの

• 特約によって借主負担と定められているもの

特に注意したいのが、残置物です。

前のテナントが設置したエアコンや厨房設備などが残されていても、それらが貸主の設備として保証されているとは限りません。

契約前には、設備表などを確認し、何が貸主の設備で、何が残置物なのかを整理しておきましょう。

設備の故障によって営業に支障が出ることもあるため、修理・交換の負担区分は重要な確認事項です。

6．内装工事が自由にできると思い込んでしまう

店舗を出店する際には、業種やコンセプトに合わせて内装工事を行うことがあります。

しかし、借りた物件だからといって、自由に工事ができるわけではありません。

契約内容や建物の管理規約によって、工事の内容や施工方法に制限が設けられている場合があります。

例えば、

• 壁や床の撤去・変更に承諾が必要

• 外壁や共用部分の工事が禁止されている

• 看板やダクトの設置に制限がある

• 指定業者による施工が必要

• 工事前に図面や仕様書の提出が必要

といったケースです。

契約後に希望する内装工事ができないと分かれば、設計変更や追加費用が発生する可能性があります。

場合によっては、予定していた店舗づくりそのものを見直さなければならないこともあります。

契約前には、希望する工事内容を整理し、貸主や管理会社に実施可能か確認しておくことが重要です。

7．契約期間や更新条件を把握していない

店舗・テナント契約では、契約期間や更新条件も重要です。

特に、普通借家契約と定期建物賃貸借契約では、契約期間満了時の扱いが異なります。

普通借家契約では、法律や契約内容に基づいて更新に関する手続きが行われます。

一方、定期建物賃貸借契約では、原則として契約期間の満了によって契約が終了し、引き続き利用する場合には、貸主・借主双方の合意による再契約が必要となります。

そのため、長期間営業する予定の店舗では、契約形態を理解しておくことが大切です。

また、更新料や再契約料、更新時の賃料条件なども確認しておきましょう。

「長く営業するつもりだったのに、契約期間満了後に継続できなかった」という事態を避けるためにも、契約形態の確認は欠かせません。

8．特約事項を読み飛ばしてしまう

契約書を確認する際、賃料や契約期間などの基本条件だけを見て、特約事項を十分に確認しないケースがあります。

しかし、実際には特約事項に重要な条件が記載されていることも少なくありません。

例えば、次のような内容です。

• 退去時の原状回復に関する追加条件

• 設備の修理・交換に関する負担区分

• 看板や広告物の設置条件

• 営業時間や使用方法の制限

• 中途解約時の違約金

• 保証金の償却条件

特約事項は、一般的な契約条件とは異なる個別の取り決めが記載されていることがあります。

そのため、本文だけを確認して安心するのではなく、特約事項まで一つずつ確認する必要があります。

内容が分からない場合は、説明を受け、必要であれば書面で確認しておきましょう。

9．契約内容を理解しないまま署名・押印してしまう

契約書を渡されると、内容を十分に確認する前に、署名や押印を進めてしまう方もいます。

しかし、契約は双方の合意によって成立するものであり、署名・押印する前に内容を理解しておくことが重要です。

「説明を受けたけれど、よく分からなかった」
「細かい部分は後で確認しようと思った」
「急いでいたので、特約まで読まなかった」

こうした状態で契約を進めることは避けましょう。

契約後に条件を変更したいと思っても、貸主との合意が必要になる場合があります。

不明点や納得できない条件がある場合は、契約前に確認し、必要に応じて条件の調整を相談することが大切です。

10．契約書だけでなく、関連書類も確認する

店舗・テナント契約では、賃貸借契約書だけを見ればすべて分かるとは限りません。

契約内容によっては、次のような関連書類も重要になります。

• 重要事項説明書

• 物件状況や設備に関する資料

• 設備表

• 原状回復に関する資料

• 建物の管理規約や使用細則

• 工事に関する承諾書や申請書

• 保証会社の契約書類

これらの書類には、契約書だけでは把握しにくい条件や注意事項が記載されている場合があります。

特に、設備の状態や使用条件、工事のルールなどは、関連書類も含めて確認しておきましょう。

契約前に確認したい重要チェックリスト

店舗・テナント契約を進める前に、最低限、次の項目を確認しておくことをおすすめします。

すべての契約で同じ条件になるわけではありません。物件や契約形態によって内容が異なるため、個別に確認することが大切です。

まとめ｜契約書は「借りるための書類」ではなく「事業を守るための重要書類」

店舗やテナントを借りる際、物件の立地や家賃に意識が向くのは当然です。

しかし、どれだけ条件の良い物件でも、契約内容を十分に理解しないまま借りてしまうと、入居後や退去時に大きな負担が発生する可能性があります。

特に注意したいのは、次のポイントです。

• 退去時の原状回復費用

• 解約予告期間と違約金

• 保証金の償却条件

• 希望する業種での営業可否

• 設備の修理・交換費用

• 内装工事や看板設置の条件

• 契約期間と更新・再契約の条件

• 特約事項の内容

契約書は、単に物件を借りるための書類ではありません。

入居中の営業条件や費用負担、将来の退去条件まで定める、事業を続けていくうえで重要な書類です。

「説明を受けたから大丈夫」「一般的な契約だから問題ない」と考えず、一つひとつの条件を理解してから契約を進めましょう。

契約前に確認することで、後から発生するトラブルや予想外の出費を防ぎやすくなります。

BRUNO不動産では

BRUNO不動産では、店舗・テナントのご紹介だけでなく、立地、家賃、初期費用、設備、契約条件などを確認しながら、お客様の事業計画に合った物件探しをサポートしています。

店舗の契約では、賃料や契約期間だけでなく、原状回復、保証金、解約条件、設備の負担区分なども重要です。

「契約内容がよく分からない」「退去時にどのような費用がかかるのか知りたい」「内装工事ができる物件を探したい」といったご相談もお気軽にお問い合わせください。

物件を契約することだけを目的にせず、開業後も安心して事業を続けられるよう、契約前の確認を大切にしていきましょう。