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2026年09月29日現在
貸し店舗 ブログ一覧
投稿日：
多くの人が気づいていない出店の落とし穴
「良い物件が見つかった。」
「家賃も予算内。」
「内装費も何とか準備できそう。」
ここまで来ると、
「あとは契約して、オープンするだけ」
と思ってしまう方も少なくありません。
しかし、店舗・テナントの出店では、契約前には気づきにくく、開業してから初めて問題になることがあります。
特に怖いのは、明らかに悪い条件ではないことです。
一つひとつは小さな問題でも、それが積み重なることで、利益を圧迫したり、経営の自由度を下げたりすることがあります。
今回は、出店前に知っておきたい、**多くの人が見落としやすい「出店の落とし穴」**について解説します。
�� 家賃以外の固定費が想像以上に大きい
出店を考えるとき、多くの人が最初に見るのが家賃です。
「家賃20万円なら予算内。」
と考えていても、実際には家賃だけで店舗を運営することはできません。
例えば、
- 共益費
- 駐車場代
- 水道光熱費
- 通信費
- 保険料
- 広告費
- システム利用料
- 清掃費
- リース費用
など、毎月発生する費用があります。
さらに、人件費や仕入れなども加わります。
そのため、
「家賃が払えるか」ではなく、「毎月の固定費・変動費をすべて払って利益が残るか」
という視点が必要です。
家賃だけを基準に物件を選ぶと、開業後に資金繰りが苦しくなる可能性があります。
�� 「居抜きだから安い」とは限らない
居抜き物件は、前の店舗の設備や内装を利用できる場合があり、初期費用を抑えられる可能性があります。
しかし、
「居抜き＝安く開業できる」
とは限りません。
設備が古くなっていれば、
- 修理
- 交換
- メンテナンス
などが必要になることがあります。
また、自分の業態に合わせて内装を変更すれば、結局まとまった費用が必要になるケースもあります。
さらに、
「残っている設備が本当に使えるのか」
「誰が修理するのか」
「設備の所有権はどうなっているのか」
なども確認が必要です。
見た目だけで判断せず、設備の状態まで確認することが重要です。
�� オープン日をゴールにしてしまう
出店準備では、
「○月○日にオープンする」
という目標を立てます。
もちろん大切な目標です。
しかし、オープンした瞬間に売上が安定するわけではありません。
むしろ、オープン後には、
- お客様に店を知ってもらう
- 新規顧客を獲得する
- リピーターを増やす
- 売れる商品を把握する
- オペレーションを改善する
といった作業が始まります。
つまり、
オープンはゴールではなくスタートです。
開業後の数か月をどう乗り切るのか。
ここまで考えて資金を残しておくことが重要です。
�� 「思ったより売上が上がらない」は普通に起こる
事業計画では、
「月商○万円を目指す」
という数字を設定します。
しかし、実際の売上が計画通りになるとは限りません。
特に新規店舗の場合、
- 認知されるまで時間がかかる
- リピーターがまだいない
- 広告の効果が読めない
- 想定より客数が少ない
- 客単価が想定より低い
などが起こる可能性があります。
だからこそ、
「予定通り売れた場合」だけで資金計画を作らないこと
が重要です。
売上が想定を下回った場合でも、一定期間経営を続けられる資金を確保しておく必要があります。
�� 「必要な設備」が後から分かる
物件を内見した段階では、
「これなら営業できそう」
と思っていても、具体的な店舗計画を進めると、
「電気容量が足りない」
「給排水の工事が必要」
「空調を追加しなければならない」
「厨房設備を入れるスペースが足りない」
などの問題が見つかることがあります。
特に飲食店や美容室など、設備条件が重要な業種では注意が必要です。
物件を契約する前に、
「自分の事業に必要な設備を、この物件に本当に設置できるのか」
を確認することが大切です。
�� 原状回復費用を軽く考えている
契約するときは、
「数年後の退去なんてまだ先」
と思うかもしれません。
しかし、店舗契約では退去時の原状回復が大きな費用になることがあります。
例えば、
- 内装撤去
- 看板撤去
- 設備撤去
- 間仕切り撤去
- 床・壁の復旧
などです。
契約内容によって負担範囲が変わるため、
「退去するときに、何をどこまで戻す必要があるのか」
を契約前に確認しておくことが重要です。
出店時だけではなく、退去時まで考えて契約する。
これが店舗契約では非常に大切です。
�� 「自分のお店だから自由にできる」と思ってしまう
店舗を借りると、
「自分の店だから好きなようにできる」
と思ってしまうことがあります。
しかし、賃貸物件である以上、契約上の制限があります。
例えば、
- 看板の設置場所
- 外観の変更
- 営業時間
- 業種
- 騒音
- 臭い
- 共用部分の使用
- 工事内容
などです。
やりたいことがあっても、契約や建物のルールによってできない場合があります。
そのため、
「契約した後に確認する」のではなく、「やりたいことができる物件か」を契約前に確認する
ことが重要です。
�� 駐車場の台数だけを見てしまう
地方での出店では、特に駐車場が重要になります。
しかし、
「駐車場が10台あるから大丈夫」
というだけでは判断できません。
重要なのは、
その10台を本当にお客様が使いやすいのか
ということです。
例えば、
- 出入りしにくい
- 道路から見つけにくい
- 駐車スペースが狭い
- 他店舗と共用
- 時間帯によって混雑する
- 大型車が入りにくい
などがあります。
駐車場は「台数」だけではなく、使いやすさまで確認することが大切です。
�� スタッフを採用してから問題に気づく
出店時には、
「スタッフを2〜3人採用すれば運営できる」
と考えていても、実際には、
- 採用できない
- 人件費が想定より高い
- シフトが組めない
- 人が定着しない
といった問題が起こる可能性があります。
特に営業時間が長い店舗では、必要なスタッフ数が増えます。
そのため、
物件を決める段階で、人員体制まで考えること
が重要です。
「この店舗ならスタッフを何人配置する必要があるのか」
まで考えておきましょう。
�� 「集客はオープンしてから考える」
これもよくある落とし穴です。
「良い場所だから、お客様は自然に来てくれる。」
と考えてしまうことがあります。
しかし、新しくオープンした店舗は、まず存在を知ってもらう必要があります。
例えば、
- SNS
- Googleマップ
- ホームページ
- チラシ
- オープン告知
- 紹介
- 既存顧客への案内
など、業種に合った集客方法を考える必要があります。
物件が決まった後ではなく、
「この場所で、どうやってお客様を獲得するか」
を出店前から考えておくことが重要です。
�� 「前の店が成功していたから大丈夫」と考える
居抜き物件などでは、
「前の店舗も繁盛していたみたいだから、この場所なら大丈夫。」
と考えることがあります。
しかし、前の店舗と自分の店舗では、
- 商品
- 価格
- 客層
- 営業時間
- サービス
- 集客方法
- 店舗コンセプト
などが違います。
前の店舗が成功していたことは参考になります。
しかし、
「前の店が成功した＝自分の店も成功する」
とは限りません。
過去の実績を見るだけではなく、自分の事業として成立するかを考える必要があります。
�� 「良い物件を逃したくない」という気持ちが判断を鈍らせる
最後に、非常に注意したいのが「焦り」です。
良い物件が見つかると、
「今決めないと取られる」
「次はいつ出てくるか分からない」
と思ってしまいます。
その結果、
- 資金計画を十分確認しない
- 契約条件を読み込まない
- 内装費を調べない
- 必要設備を確認しない
まま、契約を急いでしまうことがあります。
もちろん、物件によっては早い判断が必要な場合もあります。
だからこそ、
「判断を早くするための準備」を事前にしておく
ことが重要です。
予算、必要条件、家賃上限、必要設備などが決まっていれば、良い物件が出たときにも冷静に判断できます。
出店前に確認したい「落とし穴チェック」
物件を契約する前に、次の項目を確認してみましょう。
お金
□ 初期費用を把握している
□ 内装・設備費を把握している
□ 毎月の固定費を把握している
□ 開業後の運転資金を確保している
□ 売上が少ない場合の資金計画がある
物件
□ 必要な設備を設置できる
□ 電気・水道・ガスなどの条件を確認している
□ 駐車場が使いやすい
□ 看板などの設置条件を確認している
□ 業種に合った物件か確認している
契約
□ 契約期間を確認している
□ 解約条件を確認している
□ 原状回復の範囲を確認している
□ 修繕負担を確認している
□ 特約を確認している
経営
□ 売上計画に根拠がある
□ 必要な客数を把握している
□ 人件費を計算している
□ 集客方法を考えている
□ オープン後の資金繰りを考えている
一つでも「よく分からない」という項目があるなら、契約前に確認しておくことをおすすめします。
本当の落とし穴は「見えないコスト」
出店で怖いのは、最初から分かっている大きな費用だけではありません。
むしろ、
「最初は気にしていなかった小さな費用や条件」
が積み重なって、経営を圧迫することがあります。
例えば、
「毎月これくらいなら大丈夫」
と思っていた費用がいくつも積み重なれば、年間では大きな金額になります。
だからこそ、
物件の家賃だけではなく、契約から退去までにかかるトータルコスト
を見ることが重要です。
まとめ
店舗・テナントの出店では、
「家賃が予算内」
「物件がきれい」
「立地が良い」
だけでは判断できません。
見落としやすいのは、
✔ 家賃以外の固定費
✔ 居抜き設備の状態
✔ 開業後の運転資金
✔ 内装・設備費
✔ 原状回復費用
✔ 契約上の制限
✔ 駐車場の使いやすさ
✔ 人件費
✔ 集客方法
✔ 退去時の負担
などです。
そして何より重要なのは、
「契約できるか」ではなく、「契約した後も無理なく事業を続けられるか」
という視点です。
出店は、物件を借りることがゴールではありません。
その場所で事業を続け、利益を残していくことが目的です。
だからこそ、物件が気に入ったときほど、一度冷静になって、
「この物件に、見落としている条件はないか？」
と確認してみましょう。
契約前なら、まだ確認できます。
まだ修正できます。
まだ別の選択肢を検討できます。
この「契約前の確認」が、出店後の後悔を減らすために非常に重要です。
BRUNO不動産では、店舗・テナント探しだけでなく、初期費用、設備、家賃、契約条件、原状回復、開業後の固定費など、出店前に確認しておきたいポイントを整理しながら、事業に合った物件選びをサポートしています。
「物件は気に入っているけど、見落としていることがないか不安」
「初めての出店で、どこを確認すればいいか分からない」
という方も、ぜひBRUNO不動産までお気軽にご相談ください。
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