テナントの更新料・再契約料、何が違う？

—— 契約時の家賃だけでなく「数年後にかかる費用」も確認

テナントを探すとき、多くの方が確認するのは、

「家賃はいくら？」
「敷金・保証金はいくら？」
「初期費用はいくら？」

といった契約時のお金です。

しかし、店舗を長く営業するなら、もう一つ確認しておきたいのが契約更新時にかかる費用です。

契約によっては、数年ごとに更新料や再契約料などが必要になります。

「更新するだけなのに、こんなに費用がかかるとは思わなかった」とならないよう、契約前に確認しておきましょう。

まず契約期間を確認する

テナント契約では、

• 2年
• 3年
• 5年

など、契約期間が設定されています。

ここで大切なのは、期間が終わった後にどうなる契約なのかです。

大きく分けると、

普通建物賃貸借契約
定期建物賃貸借契約

があります。

この違いによって、契約期間終了後の考え方も変わります。

「更新料」とは？

普通借家契約などで、契約を更新する際に更新料が設定されている場合があります。

例えば、

更新料：新賃料1ヶ月分

という契約です。

家賃20万円なら、更新時に20万円が必要になる計算です。

もちろん、すべてのテナントで更新料が必要なわけではありません。

だからこそ、契約書で確認する必要があります。

「再契約料」は更新料とは違う

定期借家契約では、契約期間が満了すると契約が終了するのが基本です。

引き続き借りる場合、貸主・借主双方が合意すれば新たに再契約する形になることがあります。

その際に、

再契約料

が設定されている場合があります。

つまり、

更新＝現在の契約を継続する

のに対し、

再契約＝改めて契約を結ぶ

という違いがあります。

「再契約できる」と決めつけない

ここは非常に重要です。

定期借家契約だからといって、

「期間が終わっても再契約すればいい」

と考えてはいけません。

契約終了後に必ず再契約できるとは限らないからです。

貸主側の事情で、

• 建物を建て替える
• 売却する
• 自社で使用する
• 契約条件を変更する

といった可能性もあります。

長期間営業したい店舗ほど、契約期間と再契約の考え方は重要です。

更新時に家賃が変わることもある

更新・再契約時には、現在とまったく同じ条件が続くとは限りません。

契約内容や協議によっては、賃料などの条件が見直されることもあります。

特に、

「今の家賃なら利益が出る」

というギリギリの収支で店舗を選ぶと、将来的なコスト増に対応できなくなる可能性があります。

長期的な固定費も想定しておくことが大切です。

更新料以外の費用も確認する

更新時には、更新料だけを見るのではなく、

• 更新事務手数料
• 保証会社の更新料
• 火災保険・店舗保険
• 再契約時の費用

などが発生する場合があります。

それぞれ支払先や時期も異なります。

契約前に、**「契約期間中に定期的に発生する費用は何がありますか？」**と確認すると分かりやすいでしょう。

長く営業するなら総額で考える

例えば、更新料が2年ごとに家賃1ヶ月分必要なら、10年間営業すると複数回の支払いが発生します。

1回だけを見ると大きく感じなくても、長期ではまとまった金額になります。

物件を比較するときは、

初期費用＋毎月の家賃＋定期的な費用

まで含めて考えるのがおすすめです。

契約前チェック

テナント契約前には、

• 契約期間は何年か
• 普通借家か定期借家か
• 更新料はいくらか
• 再契約料はあるか
• 更新事務手数料はあるか
• 保証会社の更新費用
• 再契約できる条件
• 更新・再契約時に条件変更があるか

を確認してください。

特に長期間営業する予定なら、重要なポイントです。

まとめ

テナントを借りる時は、契約時の費用だけを見て判断してはいけません。

店舗経営を続ければ、

更新料
再契約料
保証会社更新料
保険料

など、数年後にも費用が発生する可能性があります。

また、定期借家の場合は、「再契約できることが当然」ではない点にも注意が必要です。

これからテナントを探す方は、

「今日いくら払うか」だけでなく、「この店舗を5年、10年借りたらどうなるか」

という視点でも契約条件を確認しておきましょう。