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敷金や保証金返還を巡るトラブルの増加

「敷金や保証金は取り戻せる」といったメディアの報道が影響したのか、賃貸住宅の退去時にオーナーと借主の間で敷金返還に関する相談やトラブルが目立つようになりました。

かつては、居住用賃貸物件の退去時における原状回復の範囲が明確でないケースが多く、借主はオーナーからの請求にそのまま応じることが一般的でした。しかし、近年では関連する裁判例が広く認知されるようになり、消費者契約法の施行や国土交通省による原状回復ガイドラインの発表も相まって、借主と貸主の負担範囲が明確化され、双方の立場がより対等になりつつあります。

では、貸店舗物件の場合はどうでしょうか？開業中の方やこれから開業を目指す方にとっては特に関心のあるテーマだと思います。ここでは、貸店舗物件における原状回復について詳しく解説します。
 

居住用賃貸物件における消費者保護法の適用

居住用賃貸物件の場合、一般消費者が契約を締結することを前提としているため、消費者契約法が適用されます。この法律では、消費者が貸主である事業者に比べて情報量や交渉力で劣る状況を考慮し、一方的に不利な契約条件を無効とする規定を設けています。

たとえば、「通常の使用で発生する損耗部分の修繕費を借主が負担する」という特約が契約書に含まれていても、消費者契約法に基づき無効を主張することが可能です。
 

貸店舗物件における原状回復の特性

一方、貸店舗物件の場合、「借りる側」も事業者となるため消費者契約法は適用されません。そのため、居住用物件のように借主側に有利な主張が認められにくいのが現状です。

さらに、貸店舗物件では業種や営業スタイルによって内装工事の規模や使用状況が大きく異なるため、将来的な原状回復費用を事前に予測することが困難です。その結果、オーナーは原状回復費用を見越した賃料設定をすることが難しくなります。

居住用物件では、通常損耗部分の修繕費を「オーナーが負担すべき経費」と考えるのが一般的ですが、貸店舗物件では事情が異なり、借主負担特約が有効と認められた裁判例もあります。
 

貸店舗物件における原状回復のポイント

以上のように、居住用賃貸物件と比べて貸店舗物件では契約内容によって原状回復の範囲が左右されるケースが多く見られます。そのため、契約前には契約書に記載された原状回復の範囲をしっかり確認することが重要です。また、契約締結前に店舗の現状を写真で記録するなど、後々のトラブルを防ぐ工夫も役立ちます。

貸店舗物件は居住用物件よりも契約条件が複雑になる傾向があります。契約前に内容を十分理解し、慎重に進めるようにしましょう。