大阪の貸し店舗・テナントについて「飲食店賃貸でのトラブル回避術：大家との円滑な関係づくりのポイント」の記事

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投稿日：2024.09.08

飲食店賃貸でのトラブル回避術：大家との円滑な関係づくりのポイント

店舗物件の賃貸において、大家さんは初回の面接から賃貸期間中の相談やトラブル対応、そして退去時の手続きまで、重要な存在です。飲食店を運営する上で、大家さんとの長期的な信頼関係を築くことは非常に大切です。本記事では、大家さんとの関係構築におけるポイントをご紹介します。

入居時に大家さんの審査を受ける

飲食店を開業するために希望の物件が見つかった場合、まずは大家さんとの賃貸契約を結ぶ必要があります。その際、物件を借りられるかどうかの審査を受けることになります。これが大家さんとの最初の接点です。

大家さんが最も懸念するのは、借主が家賃を継続して支払う能力があるかどうかです。店舗が繁盛するかどうかはオープンしてみなければわからないため、大家さんは申込書を見て、連帯保証人や家賃保証会社の必要性などを考慮します。また、入居後にトラブルの原因となる要素がないかも確認します。

面接や事業計画書の提出は、大家さんとの信頼関係を築くための良い機会です。必ず、入念に作り込んだ事業計画書を準備しましょう。自身の経歴や店舗のコンセプト、内外装のイメージ、メニューの内容、収支計画などを詳しく示し、真摯な姿勢で大家さんの質問に応じることが大切です。

さまざまなトラブルを想定し、事前に相談する

実際に店舗の運営が始まった後も、大家さんとの関わりは続きます。考え方の違いやコミュニケーション不足が原因で、トラブルに発展することも考えられます。よくあるトラブルの事例とその対策を把握し、未然に防ぐよう心掛けましょう。

修繕費の負担について

水道管の詰まりや溢れ、ネズミによる壁の損傷など、修繕が必要になることがあります。これが経年劣化によるものであったり、使用方法に起因していたりする場合、修繕費の負担が問題になります。

「賃貸人に修繕義務がある」という契約をする大家さんもいれば、全額もしくは一部を負担してくれることもあります。修繕費の負担については契約書に明記されることが多いですが、具体的なケースを想定して事前に話し合いをしておくことが大切です。こうした話し合いがあれば、互いに不信感を抱くことや修繕対応の遅れを防ぐことができます。修繕費の負担が片方に偏ると、家賃の値上げにつながる可能性もあるため、大家さんの考え方を理解しておくことが重要です。

営業時間の延長について

店舗運営が安定してきた際に、営業時間を延長することは飲食店経営において自然な流れです。深夜営業を延長する場合、深夜酒類提供飲食店営業届を警察署に提出すれば、法的には問題ありません。ただし、賃貸契約時に提出した事業計画書で「深夜営業はしない」としていた場合、許可を得ずに深夜営業を始めると、大家さんとのトラブルに発展する可能性があります。

近隣からの苦情や警察からの指導がありながらも改善しない場合、賃貸契約の更新を拒否されたり、契約解除や立ち退きを求められたりする恐れもあります。営業時間の変更や深夜営業を検討する際は、後から相談するのではなく、事前に大家さんに伝えておくと安心です。

業態変更について

例えば、高級レストランから大衆居酒屋に業態を変更する場合、建物の外観から受ける印象や集まる客層が大きく変わります。特に、落ち着いた雰囲気の飲食店を期待して大家さんが出店を許可した場合、業態変更がトラブルの原因になることがあります。

業態を変更する際には、必ず事前に大家さんから書面で了承を得ることが重要です。メニューを変更する場合も同様で、例えばカフェが軽食を提供していたところに、カレーの調理を加えると、発生するにおいを問題視する大家さんもいるかもしれません。においや煙が出るなど、近隣に影響を与える可能性がある場合は、事前にしっかりと伝えておくべきです。

大家さんと借主の双方が良好な関係を望んでいます。どのような場面でも丁寧にコミュニケーションを取り、大家さんを信頼できるパートナーとして迎え入れましょう。