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投稿日：2024.07.30

飲食店開業のための店舗物件探し：流れと契約時のポイント

飲食店を開業したいけれど、店舗物件の契約は難しそう……と感じる方も多いのではないでしょうか？実際、物件が見つかってから契約までの期間はあっという間です。その間に資金調達も必要になります。せっかくのチャンスを逃さないために、物件契約までの流れを理解して心の準備を整えておきましょう。本気で飲食店開業を目指す方のために、リアルな契約の流れと注意点を紹介します。

物件契約までの大まかな流れ

では、物件契約までの大まかな流れを見ていきましょう。

■物件探し
飲食店の開業を計画する際、理想のエリアや店舗のイメージを頭の中で描きますが、思い通りの物件がすぐに見つかるとは限りません。まずは、出店エリアに強い不動産業者をリサーチし、直接訪問して希望条件を伝えておくことが大切です。これにより、条件に合う物件が出た際に連絡を受けることができます。また、居抜き物件を専門に扱うWebサービスの新着情報も常にチェックしておきましょう。

■下見
良さそうな物件が見つかったら、まずはエリアの下見を行います。物件自体だけでなく、駅からのアクセスや周囲の環境も確認することが重要です。昼間に賑やかなエリアでも、周囲が物販店ばかりで夜間に人通りが少ない場合もあります。平日昼、平日夜、土日昼、土日夜、雨の日などの条件で通行量を調査し、家賃（坪単価）が適正かどうか、自分の事業計画で利益が出せるかを試算するのもこのタイミングです。

■内見
次は内見です。物件がすでに退去済みの場合は比較的自由に内見できますが、前の店が営業している場合は内見の機会が限られます。一度の内見で見たい場所をすべて確認できるよう、カメラとメモ用紙を持参しましょう。

■申し込み
いよいよ不動産業者への申し込みです。同時に申込金や手付金が必要な場合があるので注意が必要です。一般的には保証金の1割程度が相場で、保証金の一部として扱われます。銀行からの借り入れで保証金をカバーするのは基本的に難しいため、事前に資金計画を確認しておきましょう。

■審査
申込書に名前や住所、事業計画、経歴や会社概要を添えて提出すると、大家が審査を行います。大家が直接事業計画を評価する場合もあれば、大手企業の場合は会社や個人の情報が照会されることもあります。

■契約
審査が通ったら、契約に進みます。契約書の内容について事前に不動産業者から確認依頼があるので、細かく確認し、不明点や変更点があれば相談しましょう。契約書にサイン後の変更はできません。保証金および不動産業者に支払う手数料は契約日当日までに振り込むことが一般的です。大額の振込は窓口で手続きが必要な場合もあるので、事前に準備を整えておくことが重要です。

次に、契約書で借主が確認しておくべきポイントについて説明します。

契約書の要確認事項

■契約期間
契約期間は2年、3年、5年など様々な選択肢があります。更新時には更新料が発生することもあるため、契約書で確認しておきましょう。

■手付金（申込金）、保証金の償却
契約解除時に保証金がどの程度返金されるのか確認することが重要です。一般的には、保証金の7～8割が返金されることが多いです。

■更新手続き、更新条件、解約の事前予告
契約更新の意思確認のタイミングや、更新にかかる費用、解約時の事前予告期限などを確認しておきましょう。通常、解約予告は半年前が一般的です。

■トラブル発生時の対応
物件に問題が発生した場合（雨漏り、害虫、排気ダクトの不具合など）、どのように対処すれば良いか確認しておくことが大切です。また、借主の過失による損害や、自然災害による営業停止時に備えて、火災保険の内容を十分に理解しておきましょう。

■保証人について
物件を借りる際には保証人が必要です。保証人の選定は慎重に行い、社会的に信用のある方に依頼することが重要です。保証人の信用度が審査に影響を与えることが多いため、信頼できる人物を選びましょう。

契約書に用いられる用語集

最後に、物件契約書でよく見かける用語についてご紹介します。

一括貸し (いっかつがし)
ビルの一部（例：1階と2階）をまとめて貸すこと。
一棟貸し (いっとうがし)
ビル全体を貸すこと。
解約予告 (かいやくよこく)
契約期間中または契約満了時に賃貸借契約を解除する際、書面で事前に貸室の明け渡しを申し出ること。多くの場合、解約の3ヶ月から6ヶ月前に予告する必要があります。
共益費・管理費 (きょうえきひ・かんりひ)
家賃とは別に毎月支払う金額で、共有部分（廊下、玄関ホール、エレベーター、共有の電気代など）の維持管理に使われます。
共有面積 (きょうゆうめんせき)
店舗として使用できない面積で、一般的には廊下、トイレ、給湯室、階段、エントランスホールなどを含みます。
償却 (しょうきゃく)
解約時に保証金（敷金）から差し引かれる金額のこと。
スケルトン (すけるとん)
内装工事前の状態で、内装や設備の設置は自分で行う必要があります。
定期借家契約 (ていきしゃっかけいやく)
更新できない借家契約で、中途解約は原則として認められていません。契約期間満了後は、借主はどんな事情があっても物件を明け渡さなければなりません。ただし、契約満了の1年前から6ヶ月前までの間に家主から再契約しない旨の通知がない場合は、契約を続けることができます。
仲介手数料 (ちゅうかいてすうりょう)
契約を仲介した業者に決済時に支払う手数料で、通常は家賃の1ヶ月分（共益費・管理費を除く）です。
手付金 (てつけきん)
契約締結時に賃借人が賃貸人に支払う金銭で、契約履行の保証としての役割があります。解約時には手付金の放棄や、貸主からの倍額返還が一般的です。
保証金 (ほしょうきん)
家賃未払い時や物件に損害を与えた場合に備えて支払う金銭で、契約終了時には返還されますが、地域によっては保証金の一部を「償却」として受け取ることもあります。
礼金 (れいきん)
戦後、家主へのお礼として支払った金銭が起源で、現在は権利金に近い性格を持つが、法的根拠はありません。退去時には返金されません。