大阪の貸し店舗・テナントについて「テナント募集において頼りになる4つの改善方法！④」の記事

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投稿日：2023.08.14

テナント募集において頼りになる4つの改善方法！④

前回の続きはこちら！
① https://www.bruno-realestate.co.jp/tenant/blog/entry/10297/
② https://www.bruno-realestate.co.jp/tenant/blog/entry/10328/
③ https://www.bruno-realestate.co.jp/tenant/blog/entry/10354/

「岡山で居住用物件を店舗やオフィスとして貸し出す手続きについて」

住居用のマンションやアパートの空室対策として、店舗や事務所として貸し出すことも考えられます。

住居用物件を店舗や事務所として貸し出す際には、いくつか留意すべき点があります。これらの要点をしっかり理解しておくことが重要です。

1.賃貸契約書の変更

まず最初に、賃貸契約書の内容を変更する必要があります。

賃貸契約書の雛形が用意されているかもしれませんが、住居用と店舗用の契約はそれぞれ異なる要件を持ち、微妙な違いが存在します。

さらに、店舗契約を行う際には、万が一の事態に備えて保証金が必要です。保証金の金額や有無なども契約書に記載されるべきです。保証金は、家賃の滞納があった場合や建物が故意過失によって損害を受けた場合などに充当されることがあります。

賃料の設定方法

住居としての貸し出しと比較して、店舗や事務所として貸す場合は、リフォーム工事や多くの人が出入りすることから、潜在的なトラブルの可能性が高まります。

基本的には、住居用の物件としての性格を備えているため、他の入居者への配慮が求められます。しかし、潜在的なトラブルに備えつつ、住居用物件としての賃料を上回る金額で貸し出すことが適切かもしれません。賃料を再評価し、借主に提案し、契約に進むよう心がけてください。

2.固定資産税・都市計画税の増加に注意

住居用不動産を店舗として貸し出す場合には、税金にも留意が必要です。建物の用途が住宅と異なる場合、大家が支払う税金が異なります。入居者には関係のない事柄ですが、大家が支払う金額が上昇する可能性があるため、これについて事前に考慮することが重要です。

固定資産税は、住宅の場合には「課税標準の特例措置」によって減免されることがありますが、店舗の場合にはその対象外となり、税金が増額されることがあります。

また、都市計画税は市街化区域内に土地や建物を所有する所有者が支払う税金です。固定資産税と同様に支払われます。都市計画税も増加する可能性があるため、注意深く確認することが必要です。

住居から店舗への用途変更を行う際には、必ず連絡を行う必要があります。変更後、1か月以内に法務局にて建物表題部変更登記を行うことが法的に義務付けられています。この手続きを忘れずに行うようにしてください。

3.トラブル予防のために

一般住宅から店舗や事務所への用途変更において、トラブルが生じる可能性は高まります。そのため、できる限りトラブルを未然に防ぐために、事前に確認や連絡を行うことが重要です。

隣の入居者への配慮は絶対

同じ建物に住む入居者が最も影響を受けることが多いです。事務所が後から入居する場合でも、すでに住んでいる入居者にとっては新たな変化です。

したがって、契約が確定した際には、早急にすべての入居者に対して文書を送付するなどの措置を取ることが重要です。建物内に掲示板やエレベーターなどがある場合は、ポスターや案内を掲示することも検討してください。入居者が目にする位置に配置しておくことがポイントです。

どのような業種の店舗が入るのか、人の出入りはどの程度予定されているのかなど、具体的な情報を記載することが重要です。また、ニオイや騒音の発生が予想される場合も、事前に明確に伝えておくことで、クレームが起きにくくなるでしょう。

修繕責任を契約書に明記

重要なのは、修繕に関する責任を契約書に適切に明記することです。

通常、賃貸住宅の場合、修繕責任に関する記述は簡潔になされています。しかし、店舗の場合、特に退去時の原状回復に関しては、詳細に記載される必要があります。

もしも賃貸スペース内で修繕が必要になった場合、修繕の責任を貸主と借主の間で明確に定義しておくことが重要です。

テナント解約の想定を含める

店舗の貸し出しに際しては、解約時までのシナリオを慎重に考慮することが重要です。この点については、貸主や仲介業者だけでなく、借主にも同じ配慮が求められます。相互に綿密に話し合い、納得のいく契約を締結するよう心がけましょう。

将来的にテナントが解約され、その後再び住居として貸し出す可能性がある場合も考慮しておくべきです。このような場合には、元の状態に復元することを前提として契約を進めることが検討できます。

　まとめ　

店舗やテナントの空室対策は一筋縄ではいかないこともありますが、未だ手を打つ余地があります。

手をこまずに、迅速に対策を講じることが大切です。また、住居用賃貸物件を店舗やテナントへと用途変更する場合には、遵守すべき要点を頭に入れて進めましょう。