大阪の貸店舗・店舗物件専門情報

保証金

賃貸借契約を締結する時、賃借人（借りる側）が賃貸人（貸す側）に預け入れるお金です。 保証金という名目が店舗の賃貸借に使われ始めたのは、約 ３０年ほど前からです。これは高額になった建築資金をそれまでの敷金・礼金の中から捻出することが難しいため、賃借人に建築資金の協力を仰いだ「建築協力 金」の趣意で考え出された方法です。

当初は、預かった保証金を契約後、数年間の後、年１０％くらいずつ利息を付加したり、または、無利息にて返却していま した。

しかし、賃借希望者の急増と貸し手市場が続いたことで、預かった保証金を分割返却する方法から、賃借契約の解約時に一括返却する習慣となりました。

つまり、現在の保証金の性格は、賃貸人に起こりうる様々な不利益を避ける為の「保全」という性格が強くなっています。

敷金

賃貸借契約の時、賃借人が賃貸人に預け、解約の時賃借人に返却されるお金です。

敷金を預ける理由は、賃料の支払いが延滞した場合、または、解約時に店内を 賃借したときの状態に原状回復するための費用など、賃貸人側の保全のためのものでもあります。なかには保証金と敷金、両方を預ける条件の契約も見られます。

償却

賃借人から差し入れを受ける保証金については、契約期間満了時または契約終了時にそのうちの一定割合を償却費として不返還の特約をする場合もあります。

償却費の法律的性質については、判例上かつては、賃貸中の損耗・ 破損などの修復費にあてるもの、建物及びその附帯設備の用法に従って生じ る自然損耗その他の価値減少に対する補償とするものもありましたが、最近 では端的に「建物の使用の対価」、「前払賃料」として権利金の性質を認めるもの、損害賠償額の予定の性質を認めるものが多く見られます。

保証金の償却方法

• 賃貸借契約を解約するとき保証金の何％かを償却する。
• 契約期間の３年なら３年で年何％かを償却する。
• １年ごとに保証金の何％かを償却する。

など定型はありません。そこで、契約締結時にはっきりと契約事項を知って おかなければなりません。

また、償却分をその都度、積み上げ補充する事を 義務づけている場合もあるので、それも契約時に確認しておくべき点です。

管理費・共益費

建物を維持・管理していくために、入居者全員が負担しなければならない費用です。 分譲店舗のような区分所有の建物であれば、建物を有効活用する為のエレ ベーターの保守点検、火災報知器の点検、廊下の電灯の電気料などがそれにあたります。

一方、共益費も管理費と同じ意味合いの費用ですが、建物の所有者が１人で、区分所有でない場合に管理費的な費用の分担を共益費と呼んでいるケースが多いよ うです。例えば、商業ビルなどでトイレが共有であったり、廊下の通路やホールが大きい建物は共益費という名目で、同じく入居者全員が費用の負担をします。 これらは当然、賃料・所有権にかかわらず負担することになります。

礼金

賃借人が賃貸人へ賃貸借契約を締結してもらったお礼として支払うお金で、 賃貸人から返却されることはありません。礼金は保証金、あるいは敷金とあ わせて支払われるケースがほとんどです。

礼金は仲介した不動産業者の収入となると考えている方が多いのですが、これは間違いで、あくまでも賃借人から賃貸 人に渡される主旨のものです。

更新料

賃貸借契約の存続期間が満了した際、当該賃貸借契約を更新する時に賃借人 から賃貸人に支払われる金銭のことを更新料といいます。 更新の規定に反す る特約で賃借人に不利なものは無効とされますが、更新料支払の約束は、更 新料の授受によって円満な賃貸借契約の存続が実現されるものでありますから、 賃借人に格別不利益をもたらすものでもないので、更新料の額が暴利性を帯びないかぎり有効だとされています。

東京や大阪などの大都市における賃貸借契約の 更新に際しては更新料の支払いがなされることが多く、通常新賃料の１ヵ月〜２カ月分に相当する金額が多いのが現状です。

名義書換料・名義変更料

造作譲渡を認めている店舗の賃貸借条件で、「名義書換料○○％」というような表示があります。これは、現賃借人が造作・備品を次の賃借人に譲渡し た場合のことで、新たに造作・備品を買った人と賃貸人との間で賃貸借契約 が締結されるときに、造作・備品を売った人から賃貸人に支払われる金員を名義書換料といいます。誤解されがちな点はあくまでも造作・備品を売って出て行く 側が賃貸人に支払うものであり、買い取った人が支払うものではありません。その料率は特には定まってはいません。

○○％というのは、実際 に譲渡された額に対しての歩率のことで、一般的にはこの算出方法がとられ ていますが、契約によっては名義書換料を賃料の何か月分、保証金の○○％ と定めてあることもあります。また、造作譲渡代金の○○％と保証金の償却 まで取るという契約があるので、十分注意する必要があります。この歩率は、契約時に特約事項として明記しておくと退店時におけるトラブルが防げます。

手数料

不動産業者を通じ、不動産物件、造作の売却、購入、賃借の契約を行った場合、その業者に仲介手数料を支払わなければなりません。 これは物件を仲介しても らったことに対する報酬としての手数料です。

その額は宅地建物取引業法により定められています。２社以上の業者が仲介者として介在した場合の手数料も１社 の場合の規定の手数料分だけ支払えばよいのです。これは、売主、買主双方からそれぞれ仲介業者に支払うものです。賃貸物件の場合は貸主、借主両方のそれぞ れ負担する手数料は、月額賃料の0.5ヶ月分と定められています。但し、慣習上、借主から１ヶ月分を受領し、貸主からは受領せず、賃料の１ヵ月分（消費税 別）を手数料としているところが多い現状です。